Hałas, drzewa, ogrodzenia – jak rozwiązywać spory sąsiedzkie zgodnie z prawem? - Rozważania prawnicze

Spory sąsiedzkie należą do najczęstszych konfliktów, z jakimi mieszkańcy zgłaszają się do kancelarii prawnych. Zbyt głośne imprezy, szczekający pies, gałęzie przechodzące przez płot czy spór o przebieg ogrodzenia – to sytuacje, które potrafią zatruć codzienne życie bardziej niż poważne sprawy majątkowe. Warto jednak wiedzieć, że prawo cywilne przewiduje konkretne mechanizmy pozwalające takie konflikty rozwiązać, a kluczowym pojęciem jest tu tzw. „immisja”.

Zgodnie z art. 144 Kodeksu cywilnego właściciel nieruchomości powinien powstrzymywać się od działań, które zakłócałyby korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. Oznacza to, że nie każde działanie uciążliwe jest od razu bezprawne. Inaczej oceni się hałas w centrum miasta, a inaczej w spokojnej dzielnicy domów jednorodzinnych. Prawo nie gwarantuje absolutnej ciszy, ale chroni przed nadmierną uciążliwością.

Najczęstszym powodem sporów jest hałas. W polskim prawie funkcjonuje pojęcie tzw. ciszy nocnej, przyjmowane zwyczajowo w godzinach od 22.00 do 6.00. Zakłócanie spoczynku nocnego może stanowić wykroczenie i skutkować interwencją policji. Jednak nawet w ciągu dnia nadmierny, uporczywy hałas – np. regularne głośne imprezy, długotrwałe używanie urządzeń generujących wysoki poziom dźwięku czy niekontrolowane szczekanie psa – może zostać uznany za naruszenie prawa własności sąsiada. W takiej sytuacji poszkodowany może wystąpić z roszczeniem o zaniechanie naruszeń, a w skrajnych przypadkach także o odszkodowanie.

Drugą kategorią konfliktów są drzewa i roślinność. Często zdarza się, że gałęzie przechodzą na sąsiednią działkę, albo korzenie uszkadzają ogrodzenie czy nawierzchnię. Kodeks cywilny przewiduje wprost, że właściciel gruntu może obciąć i zachować dla siebie korzenie przechodzące z sąsiedniej nieruchomości, a także – po uprzednim wyznaczeniu sąsiadowi odpowiedniego terminu – usunąć zwisające gałęzie i owoce. Co istotne, samowolne wejście na cudzą działkę w celu przycięcia drzewa może być naruszeniem prawa, dlatego zawsze należy działać zgodnie z procedurą i w pierwszej kolejności wezwać właściciela do usunięcia problemu.

Spory o ogrodzenia mają często wymiar emocjonalny, ale również tutaj obowiązują konkretne zasady. Jeżeli ogrodzenie stoi dokładnie na granicy działek, przyjmuje się domniemanie, że służy do wspólnego użytku sąsiadów, a koszty jego utrzymania powinny być ponoszone wspólnie. Jeżeli natomiast płot znajduje się w całości na jednej nieruchomości, co do zasady należy do właściciela tej działki. Problemy pojawiają się przy ustalaniu przebiegu granicy – wówczas konieczne bywa postępowanie rozgraniczeniowe prowadzone przez geodetę i zatwierdzane przez wójta lub sąd.

W praktyce najważniejsze jest jednak to, aby przed skierowaniem sprawy do sądu podjąć próbę polubownego rozwiązania sporu. Wiele konfliktów wynika z braku rozmowy i narastających emocji. Warto pamiętać, że w sprawach sąsiedzkich strony nadal będą obok siebie mieszkać – nawet po wydaniu wyroku.

Jeżeli jednak rozmowy nie przynoszą rezultatu, właściciel nieruchomości może wytoczyć tzw. powództwo negatoryjne, domagając się przywrócenia stanu zgodnego z prawem i zaniechania naruszeń. Sąd oceni, czy działania sąsiada przekraczają przeciętną miarę i czy rzeczywiście naruszają prawo własności. W przypadku szkody – na przykład uszkodzonego ogrodzenia przez korzenie drzewa – możliwe jest również dochodzenie odszkodowania.

Prawo własności daje szerokie uprawnienia, ale nie jest prawem absolutnym. Każdy właściciel musi liczyć się z tym, że żyje w określonej wspólnocie i jego działania nie mogą nadmiernie ingerować w sferę innych.

Bartosz Machul - Radca Prawny, Wiceprezes Mazowieckiej Izby Gospodarczej