Zasiedzenie to jedna z tych instytucji prawa, o których wiele osób słyszało, ale niewiele rozumie, jak naprawdę działa. W największym uproszczeniu chodzi o sytuację, w której osoba przez bardzo długi czas faktycznie włada cudzą nieruchomością jak właściciel, a po spełnieniu ustawowych warunków może doprowadzić do sądowego stwierdzenia, że sama stała się jej właścicielem. Nie dzieje się to automatycznie w tym sensie praktycznym, że dla uporządkowania stanu prawnego trzeba wystąpić do sądu o stwierdzenie zasiedzenia. Przepisy przewidują, że posiadacz nieruchomości niebędący właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od dwudziestu lat jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze. Jeżeli natomiast posiadanie zostało uzyskane w złej wierze, własność można nabyć dopiero po upływie trzydziestu lat. Kluczowe jest więc nie tylko to, jak długo ktoś korzysta z gruntu lub domu, ale przede wszystkim to, czy robi to jak właściciel, a nie tylko za zgodą kogoś innego, na przykład jako najemca, dzierżawca czy użytkownik.

W praktyce oznacza to, że nie wystarczy samo przebywanie na nieruchomości albo wykonywanie na niej pojedynczych czynności. Trzeba wykazać rzeczywiste, trwałe i widoczne na zewnątrz władanie nieruchomością jak właściciel. Takimi okolicznościami mogą być na przykład ogrodzenie działki, uprawianie gruntu, sadzenie drzew, przeprowadzanie remontów, ponoszenie kosztów utrzymania, płacenie podatku od nieruchomości, stawianie budynków, dbanie o stan techniczny albo podejmowanie decyzji o sposobie korzystania z nieruchomości bez pytania kogokolwiek o zgodę. Równie ważna jest ciągłość posiadania.

Często pojawia się pytanie, czy można doliczyć czas posiadania rodziców, dziadków albo innych poprzedników. Odpowiedź brzmi: tak, przepisy na to pozwalają. Jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania, obecny posiadacz może doliczyć do swojego okresu posiadania czas posiadania poprzednika. Dotyczy to również sytuacji dziedziczenia. Jeżeli jednak poprzedni posiadacz był w złej wierze, doliczenie jego czasu jest możliwe tylko wtedy, gdy łączny okres posiadania wynosi co najmniej trzydzieści lat. W praktyce to bardzo ważne, bo wiele spraw o zasiedzenie opiera się właśnie na wykazaniu ciągłości posiadania w rodzinie przez dwa albo trzy pokolenia. Nie trzeba więc zawsze udowadniać, że obecny wnioskodawca sam włada nieruchomością od początku biegu całego terminu.

A co w sytuacji, gdy nie zna się właścicieli poprzednich albo nie wiadomo, kto formalnie figuruje jako właściciel? Taka okoliczność nie przekreśla sprawy o zasiedzenie, ale zwykle ją komplikuje dowodowo i proceduralnie. Jeżeli wnioskodawca nie wskaże innych zainteresowanych, orzeczenie może zapaść dopiero po wezwaniu ich przez ogłoszenie. Jeżeli w terminie wskazanym w ogłoszeniu nikt się nie zgłosi albo zgłaszający się nie wykaże własności, sąd może stwierdzić zasiedzenie, o ile zostało ono udowodnione. Jeżeli natomiast właściciel lub inny zainteresowany jest znany, ale nie jest znane jego miejsce pobytu, sąd może ustanowić dla niego kuratora.

Największy problem w takich sprawach nie polega zwykle na samej nieznajomości właściciela, lecz na udowodnieniu własnego posiadania samoistnego i czasu jego trwania. Tu potrzebne bywają zeznania świadków, stare mapy, wypisy z ewidencji gruntów, decyzje podatkowe, rachunki za remonty, dokumentacja budowlana, fotografie, potwierdzenia opłat czy korespondencja urzędowa. W sprawach rodzinnych duże znaczenie mają również zeznania sąsiadów, którzy potrafią opisać, kto od lat rzeczywiście korzystał z nieruchomości i kto podejmował wobec niej decyzje właścicielskie.

BARTOSZ MACHUL

Radca Prawny

Wiceprezes Mazowieckiej Izby Gospodarczej