Wspólna budowa – do pierwszego rozstania - Rozważania prawnicze

Przez kilka lat odkładali pieniądze, wybierali materiały i sami wykańczali pokoje. Dom miał być wspólny. Dopiero po rozstaniu okazało się, że w księdze wieczystej widnieje tylko jedno nazwisko. Czy osoba, która finansowała budowę, ale nie była właścicielem działki, może odzyskać swoje pieniądze?

Prawo jest w tej kwestii jednoznaczne. Co do zasady budynek trwale związany z gruntem stanowi jego część składową. Jeśli działka należała tylko do jednego partnera, również wzniesiony na niej dom należy do tej osoby. Nie zmienia tego fakt, że drugi płacił za materiały, opłacał ekipę albo pracował na budowie. Nawet wpisanie obojga jako inwestorów w dokumentach budowlanych nie przesądza o własności.

Nie oznacza to jednak, że drugi partner pozostaje bez ochrony. Może domagać się rozliczenia nakładów poniesionych na cudzą nieruchomość. Podstawą takich roszczeń bywają przepisy o bezpodstawnym wzbogaceniu. Chodzi o to, aby właściciel nie zatrzymał bez prawnego uzasadnienia korzyści uzyskanej kosztem innej osoby.

Przyjmijmy, że partnerka cyklicznie przez pięć lat przelewała pieniądze na kolejne etapy budowy na działce należącej do jej partnera. Po rozstaniu nie może żądać połowy domu tylko dlatego, że razem planowali przyszłość. Może natomiast dochodzić zwrotu wartości korzyści, jaką jej partner uzyskał dzięki jej środkom. Nie musi to być suma wszystkich przelewów. Znaczenie mają ustalenia partnerów, cel wydatków, wartość nakładów i to, na ile zwiększyły one wartość nieruchomości. Czasem potrzebna jest opinia biegłego. Znaczenie może mieć także własna praca przy budowie, o ile da się wykazać jej zakres i wartość.

Najwięcej trudności sprawiają dowody. Faktury bywają wystawiane wyłącznie na właściciela działki, pieniądze przekazywane gotówką, a prace wykonywane samodzielnie. Warto zachować potwierdzenia przelewów, korespondencję, umowy z wykonawcami i fotografie. Pomocne mogą być zeznania świadków.

Nie każdy wydatek poniesiony w czasie związku podlega rozliczeniu. Zakupy żywności, rachunki czy zwykłe koszty wspólnego życia mają inny charakter niż sfinansowanie dachu, instalacji lub okien. Znaczenie może mieć także to, czy określone pieniądze miały być darowizną. Dlatego podobne na pozór sprawy mogą zakończyć się odmiennymi wyrokami.

Najlepiej ustalić zasady finansowania budowy przed poniesieniem pierwszego wydatku. Jeśli oboje mają być właścicielami, należy zadbać o przeniesienie udziału w nieruchomości w formie aktu notarialnego. Jeżeli właścicielem pozostanie jedna osoba, warto pisemnie ustalić, jakie wydatki poniesie druga, czy będą zwracane i kiedy nastąpi rozliczenie. Zaręczyny ani wieloletnie wspólne życie nie zastąpią aktu notarialnego.

Rozstanie nie musi oznaczać utraty pieniędzy zainwestowanych w cudzy dom. Nie wystarczy jednak powołać się na wspólne plany i obietnice. W razie sporu znaczenie będą miały konkretne ustalenia, poniesione nakłady i dowody ich wartości. Warto o tym pomyśleć, zanim rozpocznie się budowa. Z dochodzeniem roszczeń nie należy też zwlekać, ponieważ mogą się przedawnić.