Eksmisja nie taka prosta… - Rozważania prawnicze

Słowo „eksmisja” u wielu osób wywołuje skojarzenia z dramatycznymi scenami, jakie można zobaczyć w telewizyjnych reportażach: komornik w towarzystwie policji, pakowane w pośpiechu rzeczy, łzy i bezradność. W rzeczywistości eksmisja w Polsce to proces znacznie bardziej sformalizowany, niż mogłoby się wydawać. Choć jego efektem jest opuszczenie lokalu przez dotychczasowych mieszkańców, to każdemu etapowi towarzyszą ścisłe procedury, a prawo stara się chronić interesy zarówno właściciela nieruchomości, jak i osób eksmitowanych.

Eksmisja nie może odbyć się „z dnia na dzień”, ani na podstawie samej decyzji właściciela. Nawet jeśli lokator nie płaci czynszu, niszczy mienie czy zajmuje lokal bez żadnego tytułu prawnego, właściciel nie ma prawa wyrzucić go samodzielnie, wymienić zamki czy odłączyć prąd. Takie działania mogą skończyć się w sądzie – i to nie w roli powoda, ale oskarżonego. Polskie prawo jasno mówi: eksmisja możliwa jest tylko na mocy prawomocnego wyroku sądu, a jej wykonaniem zajmuje się komornik.

Najczęstszą przyczyną eksmisji jest zaleganie z opłatami czynszowymi. Właściciele nieruchomości nierzadko czekają miesiącami, licząc na poprawę sytuacji lokatora, jednak prędzej czy później kierują sprawę do sądu. Powodem może być także rażące naruszanie porządku domowego – hałasy, dewastacje, zakłócanie spokoju innych mieszkańców – czy użytkowanie lokalu wbrew umowie, np. prowadzenie w nim działalności gospodarczej bez zgody właściciela. Zdarzają się również eksmisje osób, które zajęły lokal samowolnie, bez jakiegokolwiek tytułu prawnego.

Kiedy sprawa trafia do sądu, właściciel musi udowodnić istnienie przesłanek do eksmisji. Jeśli sąd uzna racje powoda, w wyroku orzeka obowiązek opróżnienia lokalu. W tym samym orzeczeniu sąd rozstrzyga, czy osobie eksmitowanej przysługuje prawo do lokalu socjalnego. To szczególna forma ochrony, przewidziana m.in. dla kobiet w ciąży, osób starszych, niepełnosprawnych czy rodzin z małoletnimi dziećmi. Do czasu, aż gmina zapewni taki lokal, eksmisja nie może być przeprowadzona.

W polskim prawie istnieje także tzw. okres ochronny – od 1 listopada do 31 marca eksmisji z lokali mieszkalnych się nie wykonuje. Egzekucją wyroku zajmuje się komornik. Zanim jednak przystąpi do przymusowego usunięcia lokatora, wzywa go do dobrowolnego opuszczenia mieszkania w określonym terminie. Jeśli to wezwanie pozostanie bez odpowiedzi, wyznacza dzień eksmisji, informując o tym zarówno wierzyciela, jak i dłużnika. W dniu eksmisji komornik wchodzi do lokalu – czasem w obecności policji – i nadzoruje przeniesienie rzeczy eksmitowanego do wskazanego miejsca, np. nowego mieszkania, lokalu socjalnego czy schroniska.

Dla właściciela eksmisja bywa ostatnią szansą na odzyskanie nieruchomości, ale proces ten potrafi być długi i kosztowny. Z kolei dla osoby eksmitowanej to nierzadko moment życiowego kryzysu. Dlatego warto pamiętać, że polski system prawny nie jest nastawiony wyłącznie na „wyrzucanie” ludzi na bruk – ma on również zapewniać mechanizmy ochronne, by minimalizować ryzyko bezdomności.

W praktyce oznacza to, że zanim do drzwi zapuka komornik, zwykle mija wiele miesięcy – a czasem nawet lat – od momentu, gdy pojawiły się pierwsze problemy z użytkowaniem lokalu.

Świadomość praw i obowiązków – zarówno właściciela, jak i lokatora – jest kluczowa, by uniknąć eskalacji problemu. Warto znać procedury i pamiętać, że samowolne działania mogą narazić na odpowiedzialność prawną. A w sytuacji, gdy konflikt mieszkaniowy wydaje się nie do rozwiązania, lepiej jak najszybciej szukać pomocy wykwalifikowanego prawnika – radcy prawnego lub adwokata.

Bartosz Machul - Radca Prawny, Wiceprezes Mazowieckiej Izby Gospodarczej